ABD’de yaşanan motgage krizinin etkileri tüm dünyada sürerken Türkiye ve Türkiye’deki gayrimenkul sektöründe de etkileri görülüyor.

Ekonomide daralmaya neden olan kriz nedeniyle konut piyasasında da durgunluk yaşanıyor.

Taleplerdeki düşüş de  imalatçı firmalar ile Gayrimenkul pazarlama firmalarını zorluyor. 2008 yılının 3.çeyreğinden itibaren başlayan konut fiyatlarındaki düşüş halen devam ediyor. Bu düşüşle ilgili olarak ekonomistler  ve Gayrimenkul sektöründe çalışanlar farklı yorumlar yapıyor. Proje geliştirici, yatırımcı firmalar  ve inşaat sektörü tarafından yapılan yorumlarda konut alımı için en doğru zaman  olduğu belirtilirken; ekonomistler, içinde bulunduğumuz belirsiz koşulların artabileceği gerekçesiyle gayrimenkul alımının ertelenmesi gerektiğini söylüyor.

Biz bu sirkümüzde gayrimenkul yatırımına yönelenler için bazı genel bilgileri aktarmayı hedef seçtik aşağıda bir gayrimenkul alınırken o gayrimenkulün değerlemesinin nasıl yapılması gerektiği kısaca açıklanmaktadır. Ancak bu değerlemenin konunun uzmanları tarafından yapılmasında yarar olduğu unutulmamalıdır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME NEDİR?

Gayrimenkul kelime olarak, yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir. Tüm dünyada modern değerleme çalışmalarında genelde üç değişik metod kullanılmaktadır;

1. Maliyet Yaklaşımı

Bu yaklaşım, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır.

Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.

2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Emsal metodunda ise değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.

3. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı

Bu metod ise gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirleri tespit edilebilmektedir, bu yöntemin kullanılması en sağlıklı durumdur.

Gelir yaklaşımında bir arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlemesi sırasında ele alınacak gelir, gayrimenkulün net geliridir. Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın sınırlı bir ömrü yoktur. Bu arsa üzerine bir yapının yapılması ile bu arsanın boş kalması durumuna göre kaybedilecek bir gelir söz konusudur.

GAYRİMENKULLERDE DEĞERLEME NASIL OLMALIDIR

Gayrimenkul değerlemelerinin mutlaka bir değerleme raporuna bağlanması gerekmektedir, bu raporlar amaçlarına göre aşağıda kısaca açıklanmıştır

Proje Değerleme ve Fizibilite

Gayrimenkul değerlemesinin hangi amaçla yapılacağı, veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değişikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması, gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir.

Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz ya da taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.

Proje değerleme ve fizibilite raporlarını;

• Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite      analizleri raporu,

• Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili      mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine      etkileri hakkında rapor,

• Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci,      projenin kent dokusuna, sosyo-ekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi      yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması raporu,

• Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve En verimli kullanım” analizleri      raporu,

• Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere      göre verimlilik ve fizibilite analizleri raporu,

• Tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni      mükellefiyetleri, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit      raporu ya da görüş raporu,

• Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı      projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti raporu,

• Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, imar      durumuna, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru      olarak mevcut olup olmadığı hakkında rapor,

• Proje ile değerlendirilecek gayrimenkullerde “en uygun ve en verimli”      projenin seçilmesine yönelik yapılacak; ihale süreci oluşturma, proje      değerlendirme ve proje seçme çalışmaları raporu,

Olarak sıralayabiliriz.

Makine ve Teçhizat Değerleme Raporları

Makine ve teçhizatlarda değerleme raporları,

• Muhasebe kayıtlarında demirbaş olarak bulunan ancak amortisman      nedeniyle defter değerleri olmayan her türlü makine ve teçhizat için  piyasadaki ikinci el veya hurda değer tespitlerine,

• Üretim yada hizmet amaçlı tesislerde gayrimenkulün tapu kütüğüne      tescil edilmiş her türlü makine ve techizat için ipotek amaçlı, münferit olarak piyasa rayiç değer tespitlerine,

• Şirketlerin toplam varlıklarının ortaya konulması amacıyla,      gayrimenkulleriyle birlikte, bu gayrimenkullerde üretim yada ticaret amaçlı bulunan makine ve teçhizat için piyasa rayiç değer tespitlerine.

Ait olmalıdır.

Kira Haklarının Değerlemesi

Gayrimenkullerinden düzenli gelir getirici mülk olarak yararlanmak amacıyla kiraya vermeyi düşünen özel ve tüzel kişilikler veya kamu kuruluşları için hazırlanacak raporlar;

• Kiralanacak veya      kiraya verilecek gayrimenkullerin kira değer tespiti
• Portföyde yer      alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin      yenilenmesi veya uzatılması nedeniyle değer tespiti konularını

Kapsamalıdır.

Maddi Olmayan Varlıkların Değerlemesi

Şirketlerin gayrimenkullerine ve şirket değerlerine doğrudan etki eden,

• İsim hakkı,
• Marka değeri
• Kullanım hakkı
• Lisans,
• Şerefiye

gibi maddi olmayan duran varlıkların değerlerinin tespit edilmesi, gayrimenkullerin ve şirket duran varlıklarının gerçek değerlerinin bulunmasında önemlidir. Bir gayrimenkulü yada gayrimenkul projesini içine alan bazı yapılanmalarda maddi olmayan varlık değeri gayrimenkul değerinin bile önüne geçebilmektedir. Örneğin TV kanallarında sınırlı sayıda gayrimenkulleri olmasına rağmen, kanalın marka değeri gayrimenkul değerinin çok üstünde, şirket değerinin büyük bölümünü oluşturmaktadır. Aynı şekilde maden, kum, taş ocaklarında işletme hakkı, turizm tesislerinde arsa kullanım hakkı gözardı edilemeyecek değerlere ulaşmaktadır.

 Hukuki Durum Tespitleri

Gayrimenkul ve gayrimenkul projelerindeki bütün aşamalarda, durum tespit araştırmaları yapılırken, tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetler incelenerek hukuki durumlar ve yasal prosedüre uygunluk tespit edilmelidir. Varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenlenerek, karşılaşılan teknik yada hukuki sorunların analizleri yapılmalıdır. Ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi, bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti ve ülkemizdeki sistem içerisinde çözüm önerileri ortaya konulmalıdır.

Alışveriş Merkezi ve Plaza Değerlemesi

Son yıllarda ülkemizdeki gayrimenkul uygulamalarında geniş yer bulan alışveriş merkezleri, A ve B sınıfı ofis binaları gibi ticari mülklerin değerleme çalışmalarında; bu merkez ve plazaların, piyasa rayiç satış ve kira değerlerine gelir yöntemi kullanılarak, nakit indirgeme ve nakit akımları analizleri vasıtasıyla ulaşılmalıdır.

Gelir getiren ticari mülklerin değerleme çalışmalarında, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve merkezin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının detaylı bir biçimde analiz edilmesi, ayrıca bölgede yer alan diğer benzer gayrimenkullerin teknik özellikleri, aylık kira rakamları, hitap ettikleri sosyo-ekonomik çevre ve doluluk oranlarının incelenmesi çalışmanın temel dayanak noktalarını oluşturmalıdır.

Turistik Tesis Değerlemesi

Turistik tesis kapsamında değerlendirilen;

• Otel,

• Resort Otel,

• Golf Otel,

• Kaplıca Otel,

• Apart Otel,

• Motel,

• Tatil köyü,

• Pansiyon,

• Eğlence merkezleri,

• Marinalar

için yapılacak değerleme çalışmalarında, gelir yöntemi belirleyici değerleme sistemi olmalıdır. Özellikle turistik konaklama tesislerinin bölgesel, fiziksel ve teknik özelliklerinin yanında yatak başı maliyet, doluluk oranı ve tesis derecelendirmesi dikkate alınmalıdır.

Rekreasyon Alanları Değerlemesi

Rekreasyon alanları kapsam olarak oldukça fazla çeşitlilikte gayrimenkul hak ve faydalarını içermektedir. Bunlardan başlıcaları;

• Eğlence Merkezleri,
• Restaurantlar,

• Gezinti Alanları,

• Büfeler,

• Alışveriş Merkezleri,

• Dini Tesisler,

• Piknik,

• Oyun ve Spor alanları,

• Kongre ve Fuar merkezleri

• Anıtlar vb. dır

Bu alanlar tüm şehrin ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak tasarlanan kentsel servis alanları olarak karşımıza çıkmaktadır, bu nedenle değerleme çalışmasında yapılması gereken incelemeler ve analizler tüm kenti kapsamalıdır. Ayrıca bu kadar fazla çeşitlilikte içeriği olan alanlar için yapılacak değerleme çalışmalarında bilinen bütün değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılması gerekebilir.

Sanayi Tesisleri Değerlemesi

Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde karşımıza çıkmaktadır, bunlar kimi zaman tedarikçilerini ve enerji üretimini de içinde barındıran entegre bir üretim kompleksi olabileceği gibi, farklı üretim birimlerini barındıran Organize Sanayi Bölgeleri de olabilir. Ayrıca fabrikalar, imalathaneler, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler bu kapsamda değerlendirilir.

Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, teçhizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır, ayrıca bu tesislerin niteliklerine göre özel inşaat maliyetleri dikkat çekici boyutlarda olabilmektedir. Bu nedenle arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenlerde dikkate alınmalıdır.