Gayrimenkul satışında ticari kazanç – Değer artışı kazanç ayrımı
1 Aralık 2015 Sirkü 1088
İnşaat sektörünün hızlı olduğu günümüzde gerçek kişiler gerek kat karşılığı arsa teslimleri nedeniyle gerekse birikimlerini değerlendirmek amacıyla yılda birden fazla gayrimenkul alım ve satımı yapmaktadırlar.
Doğal olarak da bu satışlardan bir gelir elde etmektedirler. Gayrimenkul alım satımından elde edilen gelirin “Diğer Kazanç ve İrat (Değer artışı kazancı)” olarak mı, “Ticari Kazanç” olarak mı vergilendirilmesi gerektiği her zaman tartışma konusu olmuştur.
Bu nedenle gayrimenkul satışlarından elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili olarak Gelir Vergisi kanunun ticari kazanç ve değer artışı kazancı hükümleri, KDV kanunu ve Harçlar kanunu mevzuatı aşağıda irdelenmiştir.
1.Gelir vergisi kanunu açısından
1.1.Ticari Kazanç
Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu’nda iki ayrı düzenleme bulunmaktadır.
Bunlardan biri “Ticari Kazanç” diğeri ise “Değer Artış Kazancı”dır.
Kanun’un 37. maddesinin 1. fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükme bağlanmış ve aynı maddenin ikinci fıkrasının 4. bendinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazanç olarak sayılmıştır.
Madde metninden hareketle;
Gayrimenkul alım satım işinde elde edilen gelirin ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesi için
- Faaliyetteki devamlılık,
- Satışın amacı,
- Ticari bir organizasyon
Unsurlarının mevcut olup olmadığının tespiti vergilendirme açısından önemlidir.
Bu üç unsur tespit edilmişse Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değerlendirilir.
Bu üç unsur tam olarak tespit edilememişse, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
- Birinci unsur “faaliyetteki devamlılık”
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
- İkinci unsur “satışın amacı”
Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.
Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.
- Üçüncü unsur “ Ticari organizasyon”
Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.
1.2. Faaliyetlerde Devamlılık ve Arızi Kriterine Maliyenin ve Yargının Bakışı
Maliye Bakanlığının 16.11.1995 tarih 63706 Sayılı yazısı
“Gelir Vergisi Kanunu’nun 18 inci madde metninde yer alan eser kapsamına giren çalışmalarla ilgili olarak, aynı yılda veya birbirini takip eden yıllarda bir defaya mahsus olmak üzere eser meydana getirmesi arızi serbest meslek faaliyeti, aynı yılda ya da birbirini takip eden yıllarda, birden fazla eser meydana getirmesi durumunda ise, bu faaliyet süreklilik içerdiğinden mutat meslek faaliyeti kapsamında değerlendirilmesi gerektiği” ifade edilmiştir.
Maliye Bakanlığının 14.09.1984 tarih ve Sayı: 1212629125/62785 sayılı muktezası
Kazanç sağlamak amacıyla, devamlılık arz etmeyecek şekilde yapılan gayrimenkul alım satımlarının arızi ticari kazanç olarak vergiye tabi tutulması gerekir. Gayrimenkul (arsa) alım ve satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım satım işleminde bulunulması halinde faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile yukarıda belirtilen 37/4. madde uyarınca ticari kazanç sağlanması gerekir. Ancak kazanç sağlamak amacıyla devamlılık arz etmeyecek sekide gayrimenkul (arsa veya bina) alım satımı yapılması halinde ise, faaliyetin arızi ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 18.02.2003 tarih, Esas No: 2002/3259 Karar No:2003/407 sayılı kararı
Devamlılığın bir inşaatta birden fazla daire satışı olarak değil, birden fazla inşaat yapılması olarak anlaşılması gerektiği, davacı tarafından söz konusu inşaattan başka yapılmış veya yapılmakta olan bir inşaatın bulunduğu hususunda bir tespitte de bulunulmadığından, davacı adına daire ve dükkân satışlarından elde edilen kazancın ticari kazanç olduğu ileri sürülerek yapılan tarhiyatta isabet görülmemiştir.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 21.12.2001 Tarih ve Esas No: 1119, Karar No; 5220 sayılı kararı
Faaliyetinde devamlılık olduğu tespit edilen davacının 1998 yılında satın aldığı arsaya aynı yıl inşaat yapmaya başladığı, inşaatını kat mülkiyetine çevirip 31 adet mesken ve işyeri yaptığı, 12 adet daire ile 1 adet tarlayı 1998 yılında, 13 adet işyeri, 5 adet daire, 1 adet arsa ile…..semtinde 1 adet daireyi 1999 yılında muhtelif kişilere sattığının tapu kayıtları ile tespit edildiği anlaşıldığından gayrimenkullerin satışından elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 18/02/2003 tarih ve Karar No; 407 Esas No; 3259 sayılı kararı
Özel inşaat işi kapsamında 21.1.1997 tarihinde 4 dairesi arsa sahiplerine ait olmak üzere 14 daireli inşaata başladığı inşaatın devamı sırasında inşa edilen daire ve dükkanlar pey der pey sattığı ve inşaatın 2000 yılında tamamlanarak alıcılarına teslim edildiği sabit olsa da gayrimenkullerin alım, satım ve inşaat işlerinin ticari faaliyet sayılıp ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilebilmesi için bu muamelelerin öteden beri yapılıyor olması yani devamlılık arz etmesi gerektiği için arızi kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir.
Danıştay Üçüncü Dairesinin 24.09.2003 tarih ve Esas No: 2001/2606, Karar No: 2003/4436 Sayılı kararı
Bir işlemin devamlılık taşıdığı işlemin aynı vergilendirme döneminde yenilenmesi ya da önceki vergilendirme döneminde de yapılmış olmasına göre belirlenir. Maddi ve şekli anlamda bir ticari organizasyonun belirgin olmadığı durumlarda kazanç doğuran işlemin çokluğu, devamlılık unsurunu belirleyen en nesnel ölçüdür. Devamlılık unsurunun gerçekleşmesi halinde, bu işlemlerin kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığını kanıtlama yükü vergi mükelleflerine düşer. Farklı yıllarda iktisap edildikten sonra 1999 yılında elden çıkarılan birden çok taşınmaz bulunması, gayrimenkul alım satış işiyle uğraşıldığına karine teşkil etmekte olup, satışların aynı günde bir kişiye yapılmış olması bu durumu değiştirmemektedir.
Danıştay Üçüncü Dairesinin 30.10.2003 tarih ve Esas No; 2269, Karar No; 4800 sayılı kararı
Aynı takvim yılında 10 bağımsız bölüm satışının kazanç sağlama amacı dışında kalan hangi nedenle yapıldığını kanıtlayamayan davacının bu faaliyeti nedeniyle elde ettiği kazancın, ticari kazanç olarak vergilendirilmesine ilişkin tüm koşulların gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 16.03.2009 tarih ve E. 2012/2968, K. 2009/1232 sayılı kararı
Kişinin arsasını kat karşılığında müteahhide vermesi ve devamında bağımsız bölüm elde etmesinin servetin biçim değiştirmesi niteliğinde olduğu, faaliyetin, arsanın alınması ve sonunda elde edilen dairelerin satılması şeklinde tanımlanması gerektiği, arsa karşılığında alınan her bir bağımsız bölümün satışını tek başına ticari faaliyet olarak nitelendirmemek gerektiği, dairelerin sayısı, bir yıl veya değişik sürelerde, ya da birden fazla veya tek kişiye satılmasının faaliyetin devamlı olduğu anlamına gelmeyeceği, ticari faaliyetin arsanın alınması ve dairelerin satılması olduğu, bu durumda davacının birden fazla kere arsa alıp müteahhide verme ve karşılığında bağımsız bölüm alma faaliyetinin devamlılığının incelenmesi gerekir.
Danıştay 3 Dairesinin 11.06.2009 tarih ve Esas No:2007/3751, Karar No:2009/2092 sayılı kararı
Kamyonet ve otomobilin ticari amaçla alınıp satılmadığı iddiasını kanıtlayan hukuken geçerli herhangi bir bilgi ya da belge sunulamadığı anlaşıldığından, faaliyetin kazanç elde etmek amacıyla yürütüldüğü sonucuna varılmıştır.
Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 14.11.2003 tarih ve Esas No: 2003/233, Karar No: 2003/414 Sayılı kararı
Bir yıl içinde birden çok kişiye, birden çok gayrimenkul satan ve asıl işi hırdavat ticareti olan yükümlünün elde ettiği kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
Maliye ve yargının özetle Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunun görüşlerini özetleyecek olursak;
Kişi sahip olduğu birden fazla gayrimenkulü aynı takvim yılı içinde birden fazla kişiye satıyorsa veya aynı kişiye aynı takvim yılı içinde farklı tarihlerde satıyorsa, başka bir ifade ile yılda birden fazla satış yapıyorsa faaliyetin devamlılığından söz edilmekte ve elde edilen gelir vergi mevzuatımızda ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.
Diğer taraftan sahip olunan birden fazla gayrimenkulün tamamı veya bir kısmı tek seferde elden çıkartılırsa bu durumda bir devamlılıktan söz edilemeyeceği için elde edilen gelir ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecektir.
Ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecek gayrimenkul satışından elde edilen gelirin vergilendirilip vergilendirilmeyeceği hususunun ise GVK’nın mükerrer 80. maddesine göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
1.3.Değer Artışı kazancı
Kanun’un mükerrer 80. maddesinin 6. bendinde “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). … Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.” hükmü yer almaktadır.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere iktisap edilen gayrimenkul (bedelsiz olarak iktisap edilenler hariç) 5 yıl içinde satılırsa ve devamlılık söz konusu değilse diğer kazanç ve irat olarak değerlendirilecektir.
İktisap edilen gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren 5 yılı geçtikten sonra satılırsa elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir.
1.3.1. Safi değer artışının tespiti
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
- Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
- Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
- Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir
Safi değer artışı şöyle hesap edilir;
(İktisap bedeli X Satış tarihi itibariyle ÜFE) / Alış Tarihindeki ÜFE = Endekslenmiş iktisap bedeli
Satış bedeli – Endekslenmiş iktisap bedeli = Safi değer artışı.
1.4. Değer artışı kazancının beyanı
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde yer alan değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı, 2015 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 10.600 TL olarak tespit edilmiştir
Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.
2. KDV açısından
Gayrimenkul satımından elde edilen gelirin ticari kazanç olması durumunda, KDVK’ nın 1/1. maddesine göre, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabi olduğundan satım bedeli üzerinde KDV hesaplanması ve beyan edilmesi gerekmektedir.
Öte yandan gayrimenkulün satışından elde edilen gelirin değer artış kazancı (diğer kazanç ve irat) olarak vergilendirilmesi durumunda KDV hesap edilmeyecektir.
3. Harçlar Kanunu açısından
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun dördüncü kısmında tapu ve kadastro harçlarına ilişkin hükümler yer almış olup, söz konusu Kanun’un 57. maddesinde; “Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı 4 sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.” hükmü bulunmaktadır.
Harçlar Kanunu’nun 58. maddesinde; “Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar tapu ve kadastro harçlarını ödemekle mükelleftir.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanun’un 63. maddesinde, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır hükmü yer almaktadır.
Yukarda yer alan Kanun metninde de anlaşılacağı üzere gayrimenkul alım satımında tapu ve kadastroda adına tescil yapılanlar tapu ve kadastro harcı ödemekle mükelleflerdir. Hem gayrimenkulü satan kişi hem alan kişi adlarına tescil işlemi yapıldığı için tapu ve kadastro harcı ödemek zorundadır.
Burada gayrimenkul satışından elde edilen kazancın ticari kazanç ya da diğer kazanç ve irat olmasının bir önemi bulunmamaktadır.
———————————————
Hatırlatma:
Sirkülerlerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşımakta olup içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.
Konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.