Gayrimenkul Kira Gelirlerinin (GMSİ) Beyanı

13 Mart 2020     Sirkü 1426

GVK nun 70 inci maddesi gereği aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.

Gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

Uygulamada GMSİ karşımıza genellikle konut ve işyerlerinin kira gelirinin beyanı şeklinde çıkmaktadır.

Bu nedenle bu sirkümüzde konut ve işyeri kira gelirinin beyanına ilişkin açıklamalar yapılacaktır.

Kira gelirleri bu geliri elde eden gerçek kişilerce Mart ayında (1- 31mart) beyan edilerek, Mart ayı, ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Mesken kira geliri elde edenler 2019 yılı içerisinde toplam 5.400 TL üzerinde mesken kira geliri elde etmişler se beyanname vereceklerdir.

2019 yılı için belirlenen istisna tutarı 5.400 TL olup bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir. Ayrıca İstisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Bu istisnadan faydalanabilmek için gelirin süresinde ve eksiksiz beyan edilmesi şarttır.

Mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 148.000 TL’yi geçenler bu istisnasından yararlanamazlar.

2019 yılında işyeri kira geliri elde edenler ise vergi tevkifatı yapılmış olmak kaydıyla kira gelirlerinin 40.000 yi aşması halinde aşan kısmı için beyanname vereceklerdir.

Öte yandan 2019 yılında elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı, 2019 için beyanname verme sınırı olan 2.200 TL’yi aşanlar da yıllık beyanname vereceklerdir.

Gayrimenkul sermaye iratlarında elde etme esası geçerlidir. Bu nedenle bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilir.

Kiranın döviz olarak tahsil edildiği durumlarda tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.

Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir.

Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek gerekli şartların varlığı halinde beyan edilir.

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

a) Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md.74)

b) Götürü Gider Yöntemi

Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanmazlar.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i oranındaki götürü gideri, gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde sayılmıştır.

Bunlar,

• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen; emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri indirilemez),
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

brüt kira tutarından indirilebilmektedir.

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilememektedir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı

İndirilecek gider = Toplam gider X Vergiye tabi hasılat (İstisna düşüldükten sonra kalan kısım) / Toplam hasılat

Formülü uygulanarak bulunacaktır.

Kira gelirlerinden ayrıca Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesinde yer alan bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir.

————————————

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.