Gayrimenkul ve taşıt satışlarında vergilendirme (ticari kazanç – Değer artışı kazanç ayrımı)  

22 Kasım 2022 Sirkü 1698

İnşaat sektörünün ve ikinci el araç alım satımının hızlı olduğu bu günlerde gerçek kişiler gerek kat karşılığı arsa teslimleri nedeniyle gerekse birikimlerini değerlendirmek amacıyla yılda birden fazla gayrimenkul veya araç alım ve satımı yapmaktadırlar.

Doğal olarak da bu satışlardan bir gelir elde etmektedirler. Elde edilen bu gelirlerin “Diğer Kazanç ve İrat (Değer artışı kazancı)” olarak mı, “Ticari Kazanç” olarak mı vergilendirilmesi gerektiği her zaman tartışma konusu olmuştur.

Bu faaliyetlerden edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili olarak Gelir Vergisi kanunun ticari kazanç ve değer artışı kazancı hükümleri, KDV kanunu ve Harçlar kanunu mevzuatı aşağıda irdelenmiştir.

1.Gelir vergisi kanunu açısından 

1.1.Ticari Kazanç 

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu’nda iki ayrı düzenleme bulunmaktadır.

Bunlardan biri “Ticari Kazanç” diğeri ise “Değer Artış Kazancı”dır.

Kanun’un 37. maddesinin 1. fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükme bağlanmış ve aynı maddenin ikinci fıkrasının 4. bendinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazanç olarak sayılmıştır.

Madde metninden hareketle;

Ticari faaliyetin emek-sermaye organizasyonuna dayanması gerektiği tabidir. Böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetten kazanç elde edilmemesi veya zarar edilmesi faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğini etkilememektedir.

Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır. Buna göre;

– Faaliyetin yerine getirilmesinin sermaye ve emeğe dayanıyor olması,

– Faaliyetin devamlı olması (Bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır.),

– Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması (İşyeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vb.),

– Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olması, gerekmektedir

1.1.1. Gayrimenkul Alım Satım İşlemi ve Ticari Kazanç

Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

– Aynı kişiye farklı tarihlerde,

– Farklı kişilere aynı tarihte,

– Birbirini izleyen yıllarda,

– Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması,

devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Bu konuda Maliye İdaresince verilmiş birden çok özelge mevcut olduğu gibi Danıştay Üçüncü Dairesinin 24.09.2003 tarih ve Esas No: 2001/2606, Karar No: 2003/4436 Sayılı, 21.12.2001 Tarih ve Esas No: 1119, Karar No; 5220 sayılı, 30.10.2003 tarih ve Esas No; 2269, Karar No; 4800 sayılı, 11.06.2009 tarih ve Esas No:2007/3751, Karar No:2009/2092 sayılı kararları 

Danıştay Dördüncü Dairesinin 18.02.2003 tarih, Esas No: 2002/3259 Karar No:2003/407 sayılı, 18/02/2003 tarih ve Karar No; 407 Esas No; 3259 sayılı, 16.03.2009 tarih ve E. 2012/2968, K. 2009/1232 sayılı kararları ile

Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 14.11.2003 tarih ve Esas No: 2003/233, Karar No: 2003/414 Sayılı kararı bu yöndedir.

1.1.2. İkinci El Motorlu Kara Taşıtı Alım Satımı Yapanların Vergilendirilmesi  

Taşıt alım satımını (sıfır veya ikinci el) devamlı olarak ticari organizasyon dahilinde yapanlar, ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti tesis ettirmelidir.

Bununla birlikte; Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 15/08/2020 tarihli ve 31214 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklikler Yapılmasına Dair Yönetmeliğe” göre; bir takvim yılı içinde doğrudan veya aracılık yapılmak suretiyle gerçekleştirilen üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı satışı, aksi Ticaret Bakanlığınca tespit edilmedikçe ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti kabul edilmektedir.

Bir takvim yılı içinde üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı ticaretinin, yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılması gerekir. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması gerekmektedir. Yetki belgesi verilebilmesi için diğer şartlar söz konusu Yönetmelikte yer almaktadır.

1.2. Değer Artışı kazancı

Öncelikle yukarıdaki bölümde açıklanan unsurlar tam olarak tespit edilememişse, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.

GV Kanun’un mükerrer 80. maddesinin 6. bendinde “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). … Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.” hükmü yer almaktadır.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilmeyen gayrimenkullerin, bedel ödeyerek iktisap (elde etme) edildikten sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ve devamlılığın söz konusu olmadığı durumunda elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi değildir. Beş yıllık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılır.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, kişiye miras kalan gayrimenkulün daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2021 takvim yılı için 19.000 Türk lirası gelir vergisinden istisnadır. Değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.

1.2.1. Safi değer artışının tespiti 

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;

– Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

– Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

 Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

– Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Safi değer artışı şöyle hesap edilir;

(İktisap bedeli X Satış tarihi itibariyle ÜFE) / Alış Tarihindeki ÜFE  = Endekslenmiş iktisap bedeli

Satış bedeli – Endekslenmiş iktisap bedeli = Safi değer artışı.

1.2.2. Değer artışı kazancının beyanı 

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesinde yer alan değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı 2021 takvim yılı için 19.000 TL olarak tespit edilmiştir

Değer artışı kazancı veya ticari kazanç elde eden mükellefler, gelirin elde edildiği yılı izleyen Mart ayında gelir vergisi beyannamesi verirler. Tahakkuk eden vergiyi Mart ve Temmuz olmak üzere iki eşit taksitte öderler.

2. KDV açısından 

Gayrimenkul veya taşıt satımından elde edilen gelirin ticari kazanç olması durumunda, KDVK’ nın 1/1. maddesine göre, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabi olduğundan satım bedeli üzerinde KDV hesaplanması ve beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilindiği üzere KDV Kanunun 23/f maddesi gereği, İkinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutardır. 

Öte yandan gayrimenkulün satışından elde edilen gelirin değer artış kazancı (diğer kazanç ve irat) olarak vergilendirilmesi durumunda KDV hesap edilmeyecektir.

3. Harçlar Kanunu açısından 

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun dördüncü kısmında tapu ve kadastro harçlarına ilişkin hükümler yer almış olup, söz konusu Kanun’un 57. maddesinde; “Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı 4 sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.” hükmü bulunmaktadır.

Harçlar Kanunu’nun 58. maddesinde; “Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar tapu ve kadastro harçlarını ödemekle mükelleftir.” hükmüne yer verilmiştir.

Anılan Kanun’un 63. maddesinde, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır hükmü yer almaktadır.

Yukarda yer alan Kanun metninde de anlaşılacağı üzere gayrimenkul alım satımında tapu ve kadastroda adına tescil yapılanlar tapu ve kadastro harcı ödemekle mükelleflerdir. Hem gayrimenkulü satan kişi hem alan kişi adlarına tescil işlemi yapıldığı için tapu ve kadastro harcı ödemek zorundadır.

Burada gayrimenkul satışından elde edilen kazancın ticari kazanç ya da diğer kazanç ve irat olmasının bir önemi bulunmamaktadır.

—————————-

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.