Sirkü 1901 – Kira garantili satış sözleşmesi ile daire satışının vergisel boyutları

Günümüzde sıkça uygulanmaya başlanılan durumlardan biride müteahhitlerce ikamet amaçlı binaların satışların arttırılması amacıyla kira garantili satış sözleşmesi yapılmasıdır.

Bu sözleşme kapsamında gayrimenkul alanlara belli bir süre kira garantisi verilmekte ve satın alınan gayrimenkullere kiracı bulunmaktadır. Bulunan kiracı ile gayrimenkul sahibi (alıcı) arasında kira sözleşmesi yapılmakta ve kiracı kiralama bedelini gayrimenkul sahibine (alıcıya) ödemektedir.

Kiracı bulunamaması halinde taahhüt edilen kira tutarı veya kiracı bulunup da yapılan kira sözleşmesi bedelinin yapılan kira taahhüdünün altında olması halinde fark gayrimenkul sahibine (alıcıya) müteahhit tarafından ödenmektedir.

İşte böyle bir durumda taahhüt edilmiş tutarın tamamı üzerinden yapılan ödemelerden veya fark için yapılan ödemelerden kira stopajı yapılıp yapılmayacağı, söz konusu ödemelerin kurumlar vergisi açısından gider yazılıp yazılamayacağı, katma değer vergisine tabi olup olmadığı ve ödemelerin nasıl belgelendirileceği hususlarında tereddütler oluşmaktadır.

Bu tereddütler Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir ve Kurumlar vergileri Grup Müdürlüğünce verilen 14.06.2024 tarih ve 62030549-120[94-2019/1624]-. Sayılı özelge ile giderilmiştir.

Söz konusu özelge aşağıda özetlenmiştir.

1-Gelir ve Kurumlar Vergisi açısından

Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı,193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37, 38, 40, 70, 86,94 üncü maddeleri kapsamında konunun değerlendirilmesinde anılan maddelerdeki hüküm ve açıklamalara göre;

Gayrimenkul kiralama işlemine dayanmayan, esas itibariyle gayrimenkul satış ve pazarlama stratejisi kapsamında öngörülen ödemeler nedeniyle Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesi kapsamında gelir vergisi tevkifatı yapılmasına gerek bulunmamaktadır.

Kira garantili satış sözleşmesi ile taahhüt edilen ve özü itibarıyla kiralama işlemine dayanmayan ancak, kira gelirlerinin tazmini niteliğinde olan söz konusu ödemelerin, tarafına ödeme yapılanlar yönünden Gelir Vergisi Kanununun 75 inci maddesine göre menkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekir.

GV Kanunun 86/(1)-(d) alt bendinde belirtilen, “tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul sermaye iratları”na ilişkin ilgili takvim yılları bakımından beyan hadlerinin aşılması durumunda, söz konusu ödemelerin, tarafına ödeme yapılanlarca menkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

2-Vergi Usul Kanunu açısından

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 227, 229 ve müteakip maddeleri 231/5, 232, 234 maddeleri kapsamında konunun değerlendirilmesinde anılan maddelerdeki hüküm ve açıklamalara göre;

Dairenin boş kalması veya daire sahipleri tarafından garanti kira tutarından daha düşük tutar üzerinden kiraya verilmesi hallerinde, garanti kira bedelinin tamamının veya bir kısmının müteahhitlerce daire sahibine ödenme yapılması durumunda, ödeme yapılan kişinin 213 sayılı Kanunun 232 nci maddesinde belirtilen ve fatura düzenleme yükümlülüğü bulunanlardan olması durumunda bu kişilerce fatura düzenlenmesi, belirtilen bu kişiler dışında kalan kişilerden olması durumunda ise müteahhitlerce gider pusulası düzenlenmesi gerekmektedir.

3- Katma Değer Vergisi açısından

3065 sayılı KDV Kanununun;

-1/1, 20 nci maddeleri kapsamında konunun değerlendirilmesinde anılan maddelerdeki hüküm ve açıklamalara göre;

Gayrimenkulün boş olması halinde müteahhitlerce karşı tarafa ödeneceği taahhüt edilen tutar ile gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde kira bedeli ile taahhüt edilen tutar arasındaki fark için yapılan ödemeler herhangi bir teslim veya hizmetin karşılığını teşkil etmediğinden KDV’nin konusuna girmemektedir.

——————————-

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.