KDV açısından taşınmaz tesliminde fiili durumun önemi

Bilindiği üzere Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmının tesliminde KDV oranı %1 dir.

Ancak,

Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerdeki (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

– Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde % 8,

– Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise % 18

oranında KDV hesaplanacaktır.

Gelir İdaresi Başkanlığınca yayımlanan 08.08.2011 tarih ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nin “8.2. Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde, “Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” şeklinde bir ifadeye yer verilerek, taşınmaz teslimlerinde artık fiili kullanıma bakılacağını ve teslime uygulanacak KDV oranının buna göre tespit edileceğini açıklamıştır.

Bu belirlemeler taşınmazların tesliminde hesaplanacak KDV açısından önemli olmakla beraber ayrıca indirimli orana tabi teslimler nedeniyle iade edilecek KDV nin bulunmasında da önemli bir unsurdur.

Söz konusu düzenleme gereği uygulamada, tapuda konut olarak yer almakla birlikte fiilen işyeri olarak kullanılan ya da tapuda işyeri/büro olarak yer almakla beraber fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların satışında uygulanacak KDV oranı bu taşınmazların teslimindeki fiili durumuna göre tespit edilecektir.

Başka bir ifade ile, proje, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m²’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1 (büyükşehirlerdeki konutlar için getirilen yeni düzenleme kapsamına girenlerde ise tabi oldukları oranda), 150 m² ve üzerinde ise % 18 KDV hesaplanacaktır.  Tapuda konut olarak gösterilen taşınmazlar fiilen işyeri/büro olarak kullanılıyorsa/kullanılacaksa, teslimlerinde % 18 KDV hesaplanacaktır.

60 seri nolu sirküden sonra fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.

Konu ile ilgili olarak Ankara Vergi Dairesi Başkanlığınca verilen 03.07.2013 tarih ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı Özelge

60 No.lu KDV Sirkülerinde, taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınacağı ifade edilmiştir. Buna göre, firmanız aktifinde kayıtlı taşınmazın fiili durumuna göre işyeri olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, fiilen işyeri olarak kabul edilen söz konusu taşınmazın tesliminde metrekare büyüklüğüne bakılmaksızın genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir. Öte yandan, söz konusu taşınmaz satışı, firmanın aktifinde en az iki tam yıl süreyle kalma şartını sağlaması halinde Kanun’un 17/4-r maddesine istinaden KDV den istisna olacaktır.”

Şeklindedir.

Ayrınca Gelir İdaresi Başkanlığının 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgesi.

“Yapı ruhsatında “pansiyon ve depo”, tapu kayıtlarında ise “pansiyon” olarak kayıtlı bulunan ve net alanı 150 m²’nin altında olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici teslimlerinde ise %18 oranında KDV uygulanacaktır.

Şeklindedir.

Teslime konu taşınmazın KDV oranın belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken husus ne amaçla kullanılacağının tespitidir. Bu konuda Gelir idaresince açık bir belirleme yapılmamıştır.

Ruhsat da belirtilen konum dışında farklı amaçla kullanılacağının veya kullanıldığının tespitini teslim anında yapmak çok zordur.

Bu durum uygulamada birçok ihtilafa konu olabilecektir. Teslim anında konut diye satışı yapılan gayrimenkulün işyeri olarak kullanıldığının tespitinde cezalı KDV uygulaması ile karşılaşılabileceği gibi indirimli orana tabi teslim nedeniyle alınan iadeler cezalı olarak geri istenebilecektir.

Bu nedenle Herhangi bir tereddüt ve ihtilafa konu olmaması açısından teslim anında alıcıdan,

Taşınmazı ne amaçla kullanacağına dair taahhütname alınması,

Veya

Konut olarak kullanacağını beyan edenlerden Vatandaşlık Müdürlüğünden(Nüfus Müdürlüğü) veya muhtarlıktan ikamet bildirimlerini istemeleri,

Veya

Su, elektrik, telefon, doğalgaz aboneliklerinin konut olarak yaptırıldığına dair sözleşme, yazı ve faturaları istemeleri

Ayrıca bu belgeleri tevsik edici belge olarak saklamalarında yarar vardır.