Hasılat paylaşımı yöntemi ile inşaat; kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanmaktadır.

Bir nevi kat karşılığı daire teslimine benzeyen ancak arsa karşılığında daire veya dükkân alınmayıp satılan daire ve dükkanların hasılatının belli kısmının alınmasıdır. Örneğin %40 veya %50 si gibi.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında işe başlama sözleşmesiyle başlayan iş, İnşaatı yapacak müteahhit tarafından bağımsız bölümlerin teslimiyle son bulur.

İşin tamamlanması ile arsa sahibi inşaatı yapan firmaya arsa bedelini, inşaatı yapan firma ise arsa sahibine sözleşmede öngörülen oranda inşaat bedelini fatura etmelidir.

KDV Genel Uygulama Tebliği ve 60 no.lu KDV sirkülerinde yapılan açıklamalar uyarınca, hasılat paylaşımı şeklindeki sözleşmeler arsa karşılığı inşaat işi olarak tanımlanmaktadır.

Buna göre arsanın bağımsız birim inşa etmek üzere müteahhide verildiği sırada arsanın teslimi ile ilgili olarak vergiyi doğuran olay meydana gelmemektedir. Bağımsız birimlerin arsa sahibine teslimi ile birlikte arsa ve bağımsız birim teslimleri için karşılıklı ve eş zamanlı olarak vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.

KDV Açısından

60 seri nolu KDV sirküsü gereği;

Uygulamada “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de KDV Genel Uygulama Tebliğinde düzenlenen “arsa karşılığı inşaat” olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu çerçevede;

• Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre %1 , %8 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.

• Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV’nin konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır.

KDV açısından, konutların inşaatı devam ettiği sürece vergiyi doğuran olay meydana gelmeyeceğinden KDV hesaplanmayacaktır.

Ancak,

• Konutlar tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmiş ise, mülkiyet devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında,

• Konutların fiilen kullanılması durumunda, fiilen kullanımın başladığı tarihte,

• Tapuya tescil veya fiili kullanımdan önce herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge düzenlenmesi halinde belgede yazılan tutarla sınırlı kalmak suretiyle belgenin düzenlendiği tarihte,

vergiyi doğuran olay vukuu bulacağından bu tarihte KDV hesaplanmalıdır.

KDV hesaplanırken 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile 01/01/2013 tarihinden geçerli olmak üzere net alanı 150 m2 kadar olan konutların, üzerine yapıldığı arsanın emlak değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; beş yüz TL nin altındaki konutlarda %1, beş yüz TL ile bin TL arasında olan konutlar için (%8), bin TL ve üzerinde olan konutlar için (%18 ) olarak belirlendiği unutulmamalıdır.

Gelir vergisi açısından

Arsa sahibinin arsa alım satımı gibi sürekli bir faaliyetinin olmaması halinde olayın ticari boyutundan bahsedilemeyeceği için sadece gelir vergisi açısından değer artışı kazancı sayılıp sayılmayacağı hususu önemlidir. Bu durumda da arsanın ediniliş şekli ve zamanı değer artışı vergisi açısından önemlidir. Gayrimenkullerde ediniliş (İktisap) tarihinin zamanı 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 seri nolu GVK sirkülerinde örneklerle açıklanmıştır.

• Arsa Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş ise (İvazsız intikal)

Gelir İdaresi Başkanlığının 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi sirküsünde ivazsız intikallerde arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi sonucunda elde edilecek gelirin gelir Vergisine tabi tutulmayacağı açıklanmıştır. Hasılat paylaşımı da bir nevi arsanın müteahhide kat karşılığı vermesi gibi kabul edilmektedir.

• Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:

GVK nun 80 inci maddesinde arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra(1 Ocak 2007’den önce edinilenlerde dört yıl) elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi değildir.

Ancak arsanın satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması gelir vergisine tabidir. Bu durumda arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacaktır.

Hasılat paylaşımında yıl içinde birden fazla daire ya da işyeri satışında vergi idaresince olay arsa sahibi açısından “ticari kazanç” olarak da nitelendirilemeyecektir. Halbuki arsa karşılığı kat tesliminde böyle bir risk mevcuttur.

Kurumlar Vergisi Açısından;

Hasılat paylaşımlı inşaat işleri diğer arsa karşılığı işlerden farklı olarak arsa karşılığı şirkete nakit girişi sağlamakta ve şirketin finansal yapısında bir iyileşme sağlamaktadır. Bu varsayımdan hareketle şirketlerin aktiflerinde iki yıldan uzun süreli bekleyen arsalarının hasılat paylaşımı yöntemi ile devrinin kurumlar vergisi kanunun 5. 1(e) bendinde yer alan istisnanın kapsamına gireceği yönünde görüşler mevcuttur.

Ancak, 5520 sayılı kurumlar vergisi kanunun da konuya ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Öte yandan Maliye idaresi konuya ilişkin verdiği çeşitli özelgeler de işlemin taşınmaz ticareti olduğunu ve istisna kapsamında değerlendirilmeyeceği görüşünü benimsemiştir.

Belge düzeni

İnşaat firması (Müteahhit) açısından:

Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte satış faturasını düzenleyecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre %1 , %8 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir.

Arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmemesi halinde, Başka bir ifade ile ticari faaliyet nedeniyle mükellef olmaması halinde arsa teslimi KDV’nin konusuna girmeyeceğinden, sadece arsa sahibinin payına düşen inşaat maliyetini yansıtan gider pusulasını düzenleyerek arsa sahibine imzalattırması yeterlidir.

Arsa sahibi açısından:

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir.

Arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmemesi halinde, Başka bir ifade ile ticari faaliyet nedeniyle mükellef olmaması halinde arsa teslimi KDV’nin konusuna girmeyeceğinden müteahhit tarafından adına tanzim edilen ve payına düşen inşaat maliyetini yansıtan gider pusulasını imzalaması yeterli olacaktır.