Kat karşılığı inşaat işinde net alan, arsa payı, fatura düzeni ve emsal bedel

4 Aralık 2017     Sirkü 1235

 

Kat karşılığı inşaat işlerinde her zaman karışıklığa neden olan uygulamalar gelir idaresince yayınlanan özelgelerle netliğe kavuşmaya başladı.

1. Net alan 

KDV iadesi uygulamasında sıkça karşılaşılan sorunlardan biride indirimli oranlı teslimlerde 150 m2 nin altındaki konutların iade hesaplaması açısından net alanların belirlenmesi idi.

Bu sorun ve kavram karmaşası Danıştay 4. Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E.2014/4835, K.2017/2170 sayılı kararı ve

Gelir idaresince verilen 24.05.2017 tarih ve 35831311-010-13 sayılı özelgede;

“Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarihli ve Esas No: 2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliğinin (III/B-2.1.3) bölümünün yürütmesi durdurulduğundan ve bu Karar dava konusu işlemin yürütülebilirliğini tesis edildiği tarihten itibaren askıya aldığından, KDV Genel Uygulama Tebliğinin anılan bölümünün tesis edildiği 1/5/2014 tarihinden sonraki teslimlerde dikkate alınması mümkün değildir. Dolayısıyla, 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutun net alanının tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.”

denilmek suretiyle bu sorun çözüme kavuşturuldu.

Bu belirlemeler ışığında KDV iadesinde net alan belirlemeleri aşağıdaki tanımlardan hareketle tespit edilecektir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin “Yapı Düzenine Ait Tanımlar” başlıklı 1 Bölüm 4/(1)-ğ-4 maddesi gereğince;

1.1. Bağımsız Bölüm Net Alanı  

Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez.

 Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.

Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.

1.2. Eklenti Net Alanı, 

Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların,  numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır.

 1.3. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı:  

Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır.

Ayrıca aynı yasal düzenlemeler gereği;

Yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı gibi günlük sosyal ihtiyaçların karşılandığı sosyal mekanlara yer ayrılması zorunlu olduğundan bu mekanlar için yüklenilen KDV de iade hesaplamasına dahil edilmelidir.

Alışveriş merkezi alanları anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin hesaplamasına dahil edilmez.

2. Arsa payı 

Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat maliyetinin bir unsuru olan arsa payının nasıl hesap edileceği başka bir deyişle nasıl belirleneceği

Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığının B.07.1.GİB.4.99.16.01/01/2008/VUK–229/MUK–27/12936  sayılı özelgesinde açıklanmıştır.

Söz konusu özelge gereği;

“Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, her bir kat veya dairenin maliyeti de her kat veya daireye belirli ölçü ve esaslara göre binanın tüm maliyetinden pay verilmek suretiyle tespit edilmektedir. Ayrıca inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ise toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir

buna göre kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, müteahhit firma tarafından arsa karşılığında arsa sahibine teslim edilen gayrimenkullerin inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedel kat karşılığı teslim edilen arsanın sahibi içinde, teslim ettiği arsanın değerini ifade etmektedir.”

3. Vergiyi doğuran olay

Kat karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay Gelir idaresince verilen 28.07.2016 tarih ve 67854564-010-380 sayılı özelge ile aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır.

“Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan ve Türk Medeni Kanununda tanımı yapılan kat irtifakı; herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkıdır.

Bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.

Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.

Söz konusu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.

Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenleneceği tabiidir.

Öte yandan, KDV Kanununun 29/2 inci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi ise konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.

Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir. Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesinden önce konutların fiili teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenmeli ve KDV hesaplanması gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden, arsa sahibine kalan konutların bir kısmının ya da tamamının arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere tesliminde, müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mümkün olmayıp, satışa konu edilen konutlar müteahhit firma tarafından arsa sahibine teslim edilmiş olacağından arsa sahibine fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Satışa konu konutların, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere teslimi arsa sahibi tarafından yapılmış sayılacağından arsa sahibinin mükellefiyet durumuna bakılmak suretiyle işlem tesis edilmesi gerekecektir. “

4. Fatura düzeni 

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

4.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi 

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir.

İstanbul V.D.Başkanlığı Büyük mükellefler Vergi Dairesi Bşk.lığı 17.8.2017 tarih ve 64597866-105 [267-2016]-15442 sayılı özelgesi (VUK şube)

“Müteahhit tarafından, şirketinize teslim edilen bağımsız birimler (daireler/işyerleri) için, bağımsız birimlerin şirketinize teslimini müteakip azami yedi gün içinde bağımsız birimlerin emsal bedelleri üzerinden şirketiniz adına fatura düzenlenecektir”

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığının B.07.1.GİB.4.99.16.01/01/2008/VUK–229/MUK–27/12936  sayılı özelgesi

“kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, müteahhit firma tarafından arsa karşılığında arsa sahibine teslim edilen gayrimenkullerin inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedel kat karşılığı teslim edilen arsanın sahibi içinde, teslim ettiği arsanın değerini ifade etmektedir.”

Şeklindedir.

Bu nedenle inşaat maliyetinin tespit edildiği tarih den itibaren 7 gün içinde müteahhit firmaca arsa sahibine arsa payı için gider pusulası imzalatarak arsanın maliyetini inşaat maliyetlerine yansıtması gerekir.

4.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi 

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.

İstanbul V.D.Başkanlığı Büyük mükellefler Vergi Dairesi Bşk.lığı 17.8.2017 tarih ve 64597866-105 [267-2016]-15442 sayılı özelgesi (VUK şube)

“Müteahhit tarafından, şirketinize teslim edilen bağımsız birimler (daireler/işyerleri) için, bağımsız birimlerin şirketinize teslimini müteakip azami yedi gün içinde bağımsız birimlerin emsal bedelleri üzerinden şirketiniz adına fatura düzenlenecektir”

5. Bağımsız birimlerin emsal bedelleri 

5.1. VUK Madde 267 Emsal bedeli ve emsal ücreti

Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan, veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.

Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:

Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan «Ortalama satış fiyatı» ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25 ten az olmaması şarttır.

İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.

(Değişik: 23/6/1982 – 2686/35 md.) Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.

Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re’sen biçtikleri değerler ile zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer. 

5.2. KDV Kanunun madde 27 Emsal bedeli ve emsal ücreti 

1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir.

2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır.

3. Emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunur.

4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir.

5. Serbest meslek faaliyetleri için ilgili meslek teşekküllerince tespit edilmiş bir tarife varsa, hizmetin bedeli, bu tarifede gösterilen ücretten düşük olamaz

 

—————————————————–

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.